住宅ローン

住宅ローン頭金支払!貯蓄はいくら残すのがベスト?

住宅ローンの頭金はなくてもローンを組むことは可能です。
以前この記事(マイホーム購入頭金2割が必要の真実!住宅ローンはいくら迄組めるのか?)で紹介したように、頭金は必要ないことは理解しました。

頭金が必要なくても借入金残高は増え、利息の額も多くなります。
貯蓄がない場合は、頭金に充てるお金はないですが、貯蓄がある場合はいくら頭金に充てるほうがいいのか

頭金を出すことに抵抗

せっかく貯めたのに一気に大金がなくなるのは精神的に不安になることもあります。
生活に最低限のお金とちょっと余裕のある貯蓄は残したい。

でも、

住宅ローンの利息は少ないほうがいい。

誰もがそう思うでしょう。

思い切ってあるだけの貯金を支払う。

今の現状では、0からでも払ってはいけないことはない。
今後のライフプランによっては子供ができ収入が減ったりと不安な要素はたくさんあります。

金利が安ければ払わない手もある

現在は、低金利で変動金利で0.6%、フラット35で1.5%程度の利息です。
10年間住宅ローン控除があるので、10年間は頭金を払わない方法もあることをご説明します。

住宅ローン控除を受けることを前提として説明しています。

頭金を払わなかった場合

借入額夫婦で2000万円(借り入れ負担は折半)
貯蓄残高500万円 (頭金400万円)
夫年収300万円 妻年収300万円
返済期間35年
利息は10年固定 1.1%

毎月の返済額28,967円/人

10年間の住宅ローン控除額
86万円 × 2人 =172万円

10年間の住宅ローン利息
96万円 × 2人 =192万円

192万円 - 172万円 =20万円

住宅ローン控除と住宅ローン利息の差額20万円

頭金を支払った場合

借入額夫婦で1600万円(借り入れ負担は折半)
貯蓄残高100万円
夫年収300万円 妻年収300万円
返済期間35年
利息は10年固定 1.1%

毎月の返済額22,958円/人

10年間の住宅ローン控除額
69万円 × 2人 =138万円

10年間の住宅ローン利息
77万円 × 2人 =154万円

154万円 - 138万円 =16万円

住宅ローン控除と住宅ローン利息の差額16万円

払った場合と払わない場合の差

まとめるとこんな感じです。

支払わなかった場合 支払った場合
借入額 2000万円 1600万円
支払期間 10年固定残り選択
利息 1.10%
貯蓄残高 500万円 100万円
返済額/月 5.8万円 4.6万円
住宅ローン
控除額(10年)
172万円 138万円
住宅ローン
利息(10年)
192万円 154万円
差額(10年) 20万円 16万円

頭金を支払った分毎月の返済額は減ります。しかし、手元に残る金額が万が一の生活資金は確保できているにしろせっかく貯めた貯金が一気に減るのは気が引けますよね。

それには、もう一ついい方法があります。

住宅ローン控除が終われば繰り上げ返済

先ほど紹介した例は、私の暮らしの例にすぎません。
400万円頭金として支払っても、住宅ローン控除と利息の差額は10年間で4万円しか変わりません。
10年で4万円しか変わらないなら、頭金を支払うよりも有効活用する方法を選びます。

それは、資産運用です。

年利1%で資産運用した場合

元金 4,000,000 利息 1%
年数 年初額 利息 年末額
1年目 4,000,000 40,000 4,040,000
2年目 4,040,000 40,400 4,080,400
3年目 4,080,400 40,804 4,121,204
4年目 4,121,204 41,212 4,162,416
5年目 4,162,416 41,624 4,204,040
6年目 4,204,040 42,040 4,246,081
7年目 4,246,081 42,461 4,288,541
8年目 4,288,541 42,885 4,331,427
9年目 4,331,427 43,314 4,374,741
10年目 4,374,741 43,747 4,418,489
10年間利息 418,489

 

年利2%で運用した場合

元金 4,000,000 利息 2%
年数 年初額 利息 年末額
1年目 4,000,000 80,000 4,080,000
2年目 4,080,000 81,600 4,161,600
3年目 4,161,600 83,232 4,244,832
4年目 4,244,832 84,897 4,329,729
5年目 4,329,729 86,595 4,416,323
6年目 4,416,323 88,326 4,504,650
7年目 4,504,650 90,093 4,594,743
8年目 4,594,743 91,895 4,686,638
9年目 4,686,638 93,733 4,780,370
10年目 4,780,370 95,607 4,875,978
10年間利息 875,978

 

年利3%で運用した場合

元金 4,000,000 利息 3%
年数 年初額 利息 年末額
1年目 4,000,000 120,000 4,120,000
2年目 4,120,000 123,600 4,243,600
3年目 4,243,600 127,308 4,370,908
4年目 4,370,908 131,127 4,502,035
5年目 4,502,035 135,061 4,637,096
6年目 4,637,096 139,113 4,776,209
7年目 4,776,209 143,286 4,919,495
8年目 4,919,495 147,585 5,067,080
9年目 5,067,080 152,012 5,219,093
10年目 5,219,093 156,573 5,375,666
10年間利息 1,375,666

10年間でこれだけの利益が生み出せるのです。10年間で控除額を含め利息が4万円しか変わらないなら資産運用という選択肢も有だと思います。

10年経過し住宅ローン控除を受けることができなくなった場合、リスクを負わず資産運用のお金を回収して繰り上げ返済することができます。

投資が思ったよりもうまくいっている場合は、そのまま投資を続けても良いし、繰り上げ返済しても良いです。
いずれにしても手元にお金を残しておくとお金の使い道が広がり選択肢が増えます。
投資なんてわからないという初心者向けにはウェルスナビがおすすめです。初心者からでも始めやすくスマホアプリでも管理が簡単です。


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まとめ

住宅ローンとは長く付き合うものになります。
ベストな返済方法としては、一括払いが一番良いでしょうがなかなかそうはうまくいきません。
住宅ローン控除のように活用できる制度はフル活用して返済額を少しでも減らしたいものです。
投資は短期で利益を出そうと思うと難しいですが、5年、10年、30年など長期で見れば利益は出やすいものです。
低金利の時代だからこそいろんな選択ができるので頭金を支払う前に制度と預金残高を見比べて考え直してみてはいかがでしょうか?
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