住宅ローン

住宅ローン控除の要件!住宅取得前に知っておくべき予備知識

住宅を購入するには、高額のお金が必要になりますよね。できれば取得費用を抑えたい。誰もがそう思うはずです。

ほとんどの人は一括で買うことができないので、住宅ローンを組むのが一般的です。

この住宅ローンを組んだ場合、一定要件を満たせば住宅ローン控除という減税措置を受けることができます。

住宅ローン控除?減税措置?なんか難しい言葉ばかりで難しそうと思いがちですが、住宅ローンを組んだ人のほとんどがやっていることで実は簡単なことです。

ほとんどの人が住宅ローン控除をやっているなら私もできる!と、思っていて新築を建ててしまったが実はできなかったという事態に陥らないためにも住宅ローン控除要件を知っておく必要があります。

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)制度とは

一般的に住宅ローン控除と言います。
自己の居住用として取得する住宅を10年以上の返済期間がある場合年末の残高の1%が所得税控除される減税制度です。
1年間最大40万円(認定住宅は最大50万円)控除されます。これが10年間。最大で400万円または500万円の所得税控除ができる仕組みです。

1年間最大40万円控除ですが、そもそも40万円以上税金を納めていなければ控除を受けることができません。
1年間で20万円税金を払っていればその分が対象となります。

40万円 ÷ 1% = 4000万円(住宅価格)
つまり最大4000万円の住宅に対して控除でき、これを超えた部分は適用外になります。
4000万円の住宅を控除しても10年後も4000万円の残高がなければ最大40万円の控除を受けることができません。
一般的な人にとっては満額控除を受けることは難しいものです。

税金還付の受け方

この住宅ローン控除は、確定申告をすることによって税金が還付されます。

2回目以降は年末調整等で税金の還付を受けることができ住宅ローン控除の確定申告の必要はありません。

住宅ローン控除要件

住宅ローン控除を受けるためには要件を満たす必要があります。

延べ床面積50㎡~240㎡

延べ床面積とは、建物の床面積のことを言います。
マンションの場合は、専有面積と言います。
延べ床面積または専有面積が50㎡~240㎡の面積要件より狭すぎたり広すぎたりした場合は、住宅ローン控除を受けることができなくなります。
この面積要件は土地の登記簿に記載してある面積要件で判断することになります。
面積の表示方法は2つあります。

  1. 内法面積
    壁の内側から内側までの面積
  2. 壁芯面積
    壁の中心から中心迄の面積

登記簿に記載されるものは①の内法面積です。
②壁芯面積は壁と壁の間の空間迄面積に含めて算出する方法です。

マンションの場合は要注意
誇大広告とまではいきませんが、壁芯面積で表示されている場合があります。広告には面積が51㎡と書いてあっても内法面積の場合49㎡ということもあります。
広告には、51㎡でも登記簿に49㎡だった場合は、住宅ローン控除を受けることができません。

居住用以外(店舗・事務所など)の用途で利用する場合は、居住用部分が1/2以上である面積要件も加ってきます。

築年数木造20年・鉄筋コンクリート造25年

新築住宅は、未入居かつ建築から1年未満が新築住宅ですので築年数要件には当てはまりません。
中古住宅やマンションを購入した場合当てはまる要件です。

  • 木造の場合は20年未満
  • 鉄筋コンクリート造の場合は25年未満

要件となっています。
築年数がたっているとそもそも固定資産評価価値が低く住宅ローンの融資を受けること自体が難しくなります。
近年はやりの古民家風や大々的にリノベーションをした場合は融資してくれる銀行も見つかります。

取得日から6か月以内に居住開始

住宅を取得した場合、6か月以内に取得した住宅に住み始めなければなりません。
それに加えて、その年の12月31日まで居住しておくことが条件になります。

アパートの更新が後1年あるからと言ってアパートに住み続けると住宅ローン控除を受けることができなくなります。

住み始めても住民票を取得した住所に移さなければいけません。

税制優遇措置を受けている

要件に当てはまる場合は住宅ローン控除を受けれません
  1. 年間所得が3000万円超(給与所得の場合は3230円超)
    高所得である場合は、そもそも支払い能力があるため減税措置をする必要がないと考えるのが一般的なため
  2. 居住用財産の買い替え特例を受けた
    これは、買い替えの際取得金額よりも売却金額の方が高くなり譲渡益が発生した場合、直接課税されることなく買い替えの取得費用に充てることができ減税できる制度です。
    新規購入の場合は、関係ありません。
  3. 自宅の売却の際3000万円の特別控除を受けた
    居住用財産を売却した場合、3000万円の特別控除をうけることができる制度です。

①~③の要件に当てはまる人は、住宅ローン控除を受けることができません。

親族から購入する人

中古住宅を親族から購入するまたは贈与を受ける場合は、住宅ローン控除を受けることができません。
直系尊属から購入する場合住宅ローンを組むことができません。

直系尊属から住宅取得資金の援助をしてもらう場合は最大1200万円までが非課税となる制度もあります。
贈与を受けた場合は、贈与税を支払う必要がありますが、この制度を使えば1200万円まで非課税になるというものです。

まとめ

住宅ローン控除は一般的な購入であり狭すぎず広すぎない住宅には適用できます。
豪邸を建てたり、仕事をしていない場合は、住宅ローン控除を受けることができません。
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んだ後に気にするものですが、建てる前に予備知識として頭の片隅に入れておいてください。